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豪华酒店投资热:地产商另类生意经

2006/8/7/09:03 来源:金羊网

    ■各路英豪“玩”酒店,广州新建高星级酒店八成有房地产商背景

    ■放着房地产的快钱不赚,地产商纷纷投资酒店“葫芦里卖啥药”

    ■广州酒店出租率本就低于京沪,酒店“井喷”会否造成恶性竞争

    ■由于取消前置审批,目前有多少酒店在建连主管部门都不清楚

    ■一为品牌推广二为产业升值,还为长线回报和建立融资“金库”

    ■背后也有积极效应:给广州带来新的机遇与城市发展良好互动

    

    “忽如一夜春风来,大街小巷酒店开”,用这句话来形容眼下广州的豪华酒店投资热,恐怕再合适不过。记者连日来的调查发现,目前在广州刚落成和在建的高星级酒店项目有约40个,其中超过七成目标是五星级或“超五星”。

    这是戏剧化的一幕。仅仅在两三年前,广州高星级酒店还被认为是“死水一潭”。一只手就可以数过来的五星级酒店,不仅著名跨国酒店品牌悉数缺席,就连普通市民也觉得奇怪:不是说商务区珠江新城最热、天河北最旺,这么多年怎么连商务区最起码的地标———高档酒店都没有?

    但这一“闷局”正在被打破。如今在广州,新酒店或正在翻新的酒店几乎随处可见,仿佛一夜间冒出地面。这显然更让人纳闷:为什么有这么多人突然变得如此热衷投资酒店?

    

    调查

    酒店“热钱”八成来自地产大鳄

    一老板坦言:有建筑和物业管理优势,为啥不做酒店?

    

    广州高档酒店投资热潮,很容易让人想起10年前,同样在这个城市,千军万马杀进房地产的“盛况”。

    事实上,这的确有相似之处———广州合富辉煌董事、副总经理郑文伟在一份研究报告中指出,近年来广州在建五星级酒店,超过八成为房地产商投资。一些大地产公司,几乎无一不涉及酒店业。

    此言不虚。在广州新建酒店背后,总能找到地产商的身影。就连去年神秘杀入广州的地中海国际酒店,也未能免俗。这家目前在广州房价最高、这几天正接待美国男子篮球“梦七队”的超五星级酒店,其投资方据称也是海外房地产商。

    不过,在中山大学旅游学院副院长彭青教授看来,房地产投资酒店是最自然不过的事。原因很简单,一是有资金实力,二是懂得建筑的成本控制。这一观点也得到大多数地产商的认同。碧桂园集团属下凤凰城大酒店有关负责人就明确表示,建酒店时是建筑,建好酒店后是服务,“我们有建筑和物业管理的双重优势,为什么不做酒店”?

    上图:新开张的地中海国际酒店极尽豪华,其投资方据称也是海外房地产商

    

    探因

    地产商“舞”酒店意在长线回报

    楼盘边的酒店提升品牌价值带动物业增长还能再次融资

    

    多元投资意在提升品牌

    众所周知,房地产是资金回笼最快的产业之一,相比之下,酒店业的回报期通常要10年。地产商为什么放着“快钱”不赚,一窝蜂去投资酒店?

    “我们看中品牌的推广。”凤凰城大酒店有关负责人介绍说,碧桂园也好,凤凰城也好,迄今为止还只是区域品牌,但如果做酒店的话,通过旅客网络,就容易做到全国知名,这有利于地产主业向其他地区推进。

    富力也有同样的战略意图,只不过其心境更高。据广州富力地产副总经理张辉介绍,富力在珠江新城建设的两个超五星级酒店项目,都是与全球顶级酒店品牌合作。丽思卡尔顿属世界500强万豪集团旗下,是酒店业的劳斯莱斯;而凯悦旗下的君悦,目前全中国也只有四家———“能与这样的国际顶级品牌平起平坐,携手合作,本身不就是实力和品牌的象征吗?”

    捆绑投资带动产业升值

    但对绝大多数地产商来说,投资酒店远不止“提升品牌”那么简单。他们的目的,是更为直接的产业升值。

    稍加留意便会发现,广州相当一部分新豪华酒店与地产商的楼盘相辅相生。其中最引人注目的就是嘉裕集团:在天河北希尔顿阳光边,有一个嘉逸国际;在珠江新城礼顿阳光公寓旁,有一个礼顿阳光西塔酒店;另外如嘉逸皇冠、嘉逸豪庭……无不如此。

    开发商们为什么热衷于在楼盘边建酒店?凤凰城大酒店有关负责人道出其中奥秘:酒店的档次可以大大提高楼盘的档次,从而让楼盘升值,卖出更好的价钱。

    这位负责人举例:两年前凤凰城大酒店开业时,小区刚开发了一半,但随着酒店的开业,后来的物业足足升了三成。目前酒店刚挂牌五星,对1/3待开发楼盘来说,可能升值空间更大。

    环境变化转向长期收益

    当然,投资酒店业,也有地产商们对投资环境变化的悄然应对。

    在众多地产企业中,富力被认为最“慧眼识珠”者之一,其所做的很多地产项目都大幅升值。“但我们投资那么多地产,最终留下的固定资产还不足5%。”广州富力副总经理张辉说,作为香港上市公司,富力必须要保证自己的长期收益,而投资一些只租不售的物业,比如酒店,就是很好的解决方案。

    据张辉介绍,在香港和国外一些地区,这是地产商常见的做法。比如新世界地产投资香港会展中心旁的君悦和海景酒店,长江实业投资海逸酒店,怡和集团投资文华酒店等。

    另外,国家宏观政策调整,出售土地越来越少,也逼着一些地产商另谋出路。城建集团表示,未来三年内,包括酒店在内的自有物业经营将占其总收入比例的一半;富力也有这样的规划,至明年这两项收入的比例要达到1:9。广州市不少大型开发商,均将酒店经营作为今后“两条腿走路”中的“一条腿”。

    广州市社科院研究员彭澎分析,地产商投资酒店还有一个“一箭双雕”的目的———可以将酒店作为资产、作为担保再次融资,堪称“企业永不枯竭的金库”。

    

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