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成都经济型酒店基本情况及未来发展
2006年9月19日 7:26  来源:戴德梁行研究顾问部 北亚区(成都)  

  一、相关新闻链接

  引据:根据"四川新闻网"报导,"从成都市旅游局获悉,今年五一黄金周期间成都旅游市场持续火爆。统计数据显示,全市各景点和农家乐共接待游客484.73万人次,同比增长21%。实现旅游综合收入16.93亿元,与上年同比增长30.89%……"

  一提到成都酒店,人们通常联想到锦江宾馆、索菲特万达、喜来登、总府皇冠假日等知名品牌;除了国外游客不断增加,促进星级酒店发展的同时,因随着国内人均收入的不断提升与"本地旅游市场"的日益扩大,经济型酒店也悄然兴起,并在市场上占据愈来愈大份额。今夏,成都经济型酒店的火爆入住率已高达80%。据不完全统计,仅7月份成都市的开业经济型酒店已有20多家!

  二、经济型酒店基本情况.

  经济型酒店源于上世纪50年代的美国,在欧美已是种相当成熟的酒店经营模式,经济型酒店(Budget Hotel)又称为"有限服务酒店",其服务模式为"B&B"(Bed+Breakfast早餐)。这一种相对传统全服务酒店而存在的另一种酒店业态,主要市场锁定为普通旅行者和中小商务人员,且最大优势为房价便宜,更提供"清洁、舒适、实惠、方便、安全"的优质服务,但同时也和星级酒店一样,顾客可利用网络异地订房。经济型酒店的位置不一定在市中心繁华地段,但也都位于交通便利区域。

  据了解,成都的经济型酒店早在2000年就已经出现,当时的新时代酒店被美国马瑞卡酒店物管公司接收并正式更名"新时代马瑞卡酒店",并从此拉开了本地经济型酒店发展的帷幕。但经济型酒店在成都应从2004年才开始迅速发展,仅2年时间,"速8"、锦江之星、宜必思、安逸158等外来品牌及本土企业纷纷抢滩蓉城,目前经济型连锁酒店于成都数量已达上百家,且生意都很火爆! 

  三、在成都发展经济型酒店的原因

  从市场角度看,与其他投资途径相比,经济型酒店因市场的强劲需求和较稳定的出租率、回报率而能获得更高收益;再以投资角度来看,如以经济型酒店作为房地产投资的另一分支,由于投资额相对适中且市场前景看好而受到境内外投资者关注。目前在国内酒店集团积极拓展成都市场的同时,国际酒店运营商也积极在本地局,雅高与"速8"等外资酒店纷纷宣布了成都的扩张计划。

  经济型酒店受到成都市场追捧,主要在于:

  1、高回报与低风险

  经济型酒店在本地迅速发展的重要原因就是出租率稳定和回报率较高。在成都投资一家经济型酒店通常只需投入500-1,000万,且目前成都经济型酒店的出租率在70%左右,如再遇黄金周与节假日,比例将会更高,甚至可达100%!从掌握的资料获悉,客源稳定和出租率较高,使经济型酒店的年回报率高达20-30%,投资回收期只需4年左右。资金投入较低与回报率较高更有效规避经济型酒店的市场投资风险,且相对于回报率而言,其市场风险不高,这更使得投资者趋之若鹜。

  2、本地小户型楼盘优越的地理位置迎合了其选址要求

  经济型酒店因主要服务商务人士和游客,故对选址要求较高,通常会选在市区交通便捷的商圈、写字楼或旅游景点附近;而成都大部分小户型楼盘优越的地理位置正好配合了这一需求。目前"时代印象"、" 一江城花"、" SOHO沸城"等楼盘已经相继引进经济型酒店,房价一般为80-180元。 

  3、经济发展、旅游业增长带动市场需求

  据成都市统计局数据,过去五年成都GDP平均增长为12.7%,且逐年增长率一直领先全国增长率,2005年GDP达2,371亿元,同比增长13.5%,如此良好经济发展态势为经济型酒店创造极大发展空间;其次, 双休日及公共假期推动国内旅游呈现快速增长的态势;接着因入境旅游业发展,成都丰富旅游资源日益吸引庞大境内外游客与商务客源,造成经济型酒店需求日益强劲。国内旅游业的增长与低价优质服务酒店供需间的不对称,催生了经济型酒店崛起。另一方面,目前正是全市开展创建中国最佳旅游城市的活动时期,一方面是进一步推动本地旅游业发展,但也为成都经济型酒店发展带来了巨大商机!

  4、有效填补市场需求空白

  经济型酒店市场来自原星级宾馆的旅游团队、散客和一般的商务人士。以前,这部分客人除了星级宾馆、招待所而别无选择,但一般二、三级宾馆与招待所的软硬件设施相对落后,且提供的服务和相应条件不尽人意,档次较高的宾馆虽配套服务完善但价格较高。因此价格低廉同时又能提供优质服务的经济型酒店,恰好填补此一市场空白。同时,经济型酒店更以其独特优势,已逐渐吸引固定的消费群体,这也是目前成都市经济型酒店发展迅速的原因之一!

  四、市场前景及投资风险:

  (一)市场前景

  在成都,经济型酒店以其投资小(相对于星级宾馆)、利润率高、价格低、高性价比、优质服务和客源稳定等优势,有着巨大的市场潜力。近几年随着本地旅游市场日趋成熟、会展经济发展迅猛,为经济型酒店赢得广阔发展空间。

  本地经济型酒店大多以租赁小户型公寓、单位招待所、普通房屋,进行重新装修改造后进入市场,并采用品牌连锁经营的方式营业。虽然目前成都单体酒店入住率也保持较高水平,但从长远发展而言,先得要统一品牌形象、营销策略、服务标准与系统管理,并形成规模经济,降低经营管理成本,品牌化连锁经营将是未来经济型连锁酒店的发展趋势!

  (二)投资风险

  虽经济型酒店市场风险相对较小,但只要是投资就有风险。目前经济型酒店发展迅速,但因其行业门槛较低(相对于星级宾馆),较容易在短时间内出现市场饱和,同时因目前国内尚无统一行业标准,导致市场上酒店的运营良莠不齐,因此投资经济型酒店仍有固定风险如下:

  1、物业租赁风险:

  本地经济型酒店进入市场方式一般采用租赁物业,虽然避免去前期买地、建造等环节的时间成本与建设费用,但却面临着选址正确与否、物业产权不明晰、租赁合同中断、可供使用年限长短等经营风险。

  2、行业内外激烈竞争:

  随着境内外各大品牌的迅速扩张,有些非酒店行业也纷纷转向经济型酒店投资,使竞争更加激烈。 目前成都各大经济型酒店虽然经营状况看好,但同时存在缺乏专业管理人才与国际相接轨的管理理念等一系列问题。未来2年内,在行业扩张的同时,成都的酒店业也将面临更加严峻的考验。

  3、"连锁"和"品牌"的冲击:

  目前市场上如单体酒店未创立品牌或是加盟品牌连锁,将很难打响知名度,在激烈的竞争中立足!

  五、投资经济型酒店注意事项:

  1、行业标准未统一规范。

  目前未有行业统一规范约束,容易造成市场上各自为政、管理混乱与恶性竞争情况。

  2、理智分析市场供需,切忌市场定位不明确,盲目投资。

  当前市场上一些本土经济型酒店在前期未进行深入的市场调研和分析,在巨大利益的驱使下,没有根据客户群制定相应的营销策略和经营理念,而是片面模仿其他高档酒店,导致定位混乱,缺乏企业文化和特色。

  3、增强品牌意识,大胆创新,提升竞争力。

  4、租赁物业产权合法性与明确性。

  由于本地经济型酒店基本上都采用租赁物业方式经营,故在对物业进行考查的同时,首先得要弄清物业产权的合法性,避免日后出现法律纷争!

 
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