武汉酒店式公寓“扬眉吐气”之路

武汉圣淘沙酒店公寓资料图

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    酒店式公寓，最早始于1994年欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

    中国的酒店式服务公寓最早出现在深圳，经过十几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。

    2003年后，武汉的酒店式公寓开始在市区繁华地段涌现，一时成为热潮，在不断的发展过程中也承受着不断的置疑。武汉酒店式公寓经历了怎样的发展历程?现状如何?前景怎样?笔者将为你一一解读。

    “朝令夕改”开启了武汉酒店式公寓时代

    武汉酒店式公寓的出现可以追溯到2000年。

    江汉路126号，一栋共26层总高度近百米的高层建筑当时正在建设之中。或许是特殊的地理位置使然，在营销推广过程中，该楼盘的名称及定位几经更迭，从长盛大厦到台北之星，从写字楼到商务楼。最终，找到了一个似乎更好面向市场的方式——酒店式套房公寓。

    在总计26层的建筑中，物业类型进行了这样的安排：大楼1-8层为商场，9层为设备层;10-22层为酒店式套房公寓，23-24层为复式楼。广告上宣称：台北之星，酒店式公寓，摩登精致住家。

    2000年的武汉房地产还处于懵懂之中。酒店式公寓的概念无疑过于先行。

    酒店式公寓是什么?介于酒店和住宅之间。现在已经有个明确的理念：酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。2003年，武汉的房产投资初露苗头。鹏程时代推出的小套标间在29平方米左右，稍大的翡翠座客卧房分开，基本已具备酒店式公寓的产品雏形。当时两者单价均高出周边楼盘300—500元/平方米的价格，这也是投资类产品与普通住宅的基本区别。    

    销售顺风顺水，而购买此类住宅的的确不少是握有余钱准备转而租赁的房东。不乏已购买二、三套住宅的投资者。这批早期的房产掘金者或多或少并没有预期到2004年武汉房产的极度升值，以租养贷，找一个好地段，每月均有稳定的收益，就已足够。

    早期武汉房地产的消费投资是发散性的，无组织的，无意识的，长期浸淫于本土空气和本土文化，加之对武汉经济发展缺乏前瞻性的了解，武汉的开发商和房产代理商对房产投资领域的水深水浅尚缺乏估计。

    东风悄悄来临时，外地代理商抓住了先机。

    何况来自于对酒店式公寓已运作相当成熟的上海。

    天时、地利、人和，汉飞.青年城适逢其会。汉飞.青年城将酒店式公寓描述成一种配备精装修和酒店式物业管理服务的产品，它并没有点出酒店式公寓后期是否具备升值的保障，而是将精装修等基本配备描述成该产品的附加价值，并将此附加价值不断放大，在售楼部现场，布置漂亮的样板房，将所有装修样才进行展示：“买什么得什么，买什么送什么。”后期17%的年收益，一一用表格形式算好，武汉人第一次领略到买一套房子还可以送这么多东西，也第一次领略到买房子可以如此时髦。

    因此，汉飞.青年城依然非严格意义的酒店式公寓，而是精装修公寓。但汉飞在一定程度上引导了武汉市酒店式公寓的概念业态，并为房产短线投资提供了蓝本。

    不怕“限”引领酒店式公寓“扬眉吐气”

    要说2012年是否是“世界末日”，没人知道;但要是问2012年买房最怕什么，几乎所有的房产相关人士都会说“限”，就是限购、限贷、限价。

    在这种四处受“限”的大环境下，有一种住宅却正悄悄引起大家关注，那就是属于商业地产的类住宅品种——酒店式公寓，它不在限购范畴之内，想买几套都可以的想法充斥着调控下的房地产投资市场。    

    2010年以来，武汉先后开发了梁子湖高尔夫度假中心、懿尚城、万博庭院、恒源卓悦假日、天下晶立方等5个具有代表性的酒店式公寓项目。其中，笔者将以天下晶立方为例，展示酒店式公寓的特点和可取之处。

    天下晶立方项目于2010年12月31日开始入住，产权年限40年。特色是18层单体高层建筑体，由3层底商、15层挑高5.4米的臻品OFT小户型组合而成，是武汉首个全LOFT结构建筑。

    该项目整体定位是国际养生休闲商住社区+酒店式公寓;客户定位:1、以投资客为主;2、年轻小家庭为主;3、政府公务员、周边大型企业员工。    

    武汉酒店式公寓经过10多年的发展，已经形成了自己的模式，赶上“限”字横行的时候，正能发挥所长，利用自己的优势蓬勃发展，业内人士认为，在现在这种市场环境下，酒店式公寓在武汉的发展大有可为，

    发挥低总价优势酒店式公寓市场前景看好

    很多开发商开发的酒店式公寓，一方面带有住宅的性质，就是商住的性质。酒店式公寓面积比较小，老百姓60万就可以买到一套房子。相对来说酒店式公寓市场前景比较好，酒店式公寓总价低的优点是发挥出来了，很多客户买酒店式公寓。

    以前酒店式公寓有70年，现在买酒店式公寓就是40年，在滨江区70年产权的酒店式公寓卖得很好，但是50年的酒店式公寓就要考虑。现在新开盘基本上都是40年，百姓买酒店式公寓，他们的首付的能力、总价、地段都要考虑很清楚，这些客户群体在选择之前，已经下定决心我就要买酒店式公寓，无非是买在哪个板块里面，这对开发商来说是引导作用，像市中心地段好、比较热。    

    一方面是自住性客户，还是投资性客户，毕竟地段在那边，再加上装修、产品，方方面面都在加分，加分了以后，客户肯定去买。业内专家表示，因为住宅有70年产权，单身公寓也可以买，住宅也可以买，无非是总价的问题，现在买酒店式公寓就是买不起住宅，因为在市中心这么个总价只能买酒店式公寓。

    现在年轻人都在找，无非是找合适的房源、合适的价位、合适的地段，如果看中就会下单，不像住宅，选择的余地太大了，可变性太强了。

    “在武汉，精装修主要还是应用在高端公寓、投资型的酒店式公寓上。一些楼盘为提升项目形象档次，或在楼市调控中改变营销策略，便打起了精装修这张牌。”杰宝地产副总周述刚这样告诉笔者。据资料显示，目前武汉在售的精装房项目不下二十余个，其中不乏华润置地、金地集团、万科、融侨集团、融科置地、万达集团等地产大鳄。品牌开发商的动作向来具有行业风向标的作用，这些地产大鳄纷纷加入精装房的行列，可以看出精装房确实是大势所趋。

    酒店式公寓不单单就是公寓或者是酒店的感觉，对于客户来说，你真的是要自己想，你现在买房子需求是什么，你如果我选择了公寓，你能不能接受远，交通不方便，你能忍受，其实住宅是有景观优势、小区优势，因为住宅住在里面是享受的，但是享受的是眼光、感觉。

    但是如果住在酒店式公寓是享受服务的，每天你可能一个楼里面有这个配套，有那个配套。如果你选择酒店式公寓的话，那么你可能会在市中心里边寻找，在市中心寻找无非就是看价位能否承受，一份价钱一份货。市中心的酒店式公寓就那么几个，价格相对来说比周边高一点，第二个你选择总价低一点，也选择酒店式公寓，发展潜力比较大的就选择发展潜力比较大的区块。

    酒店式公寓成为房地产市场的新宠，作为近年来一种新兴房产投资品种，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。

    酒店式公寓的开发和投资主要面临4大风险

    顺驰市场开发部房产经纪人沈昊认为，目前酒店式公寓的开发和投资主要面临四大风险：

    一是随着酒店式公寓物业越分越细，导致投资客分流。比如城市假日比较强调商务功能，而亚东名座则更强调“居住”。常规来说，住宅投资的回报率与人们对住宅投资市场的关注成反比，即当越来越多的人将住宅用于出租获取回报时，租赁市场的租金水平就会相应地降低。因此，作为酒店式公寓住宅现今相对集中的客户群——投资客而言，如果有更佳的投资途径，必会转移目标。

    二是酒店式公寓的规划设计问题。不少开发商急功近利，使得一些酒店式公寓的设计不尽如人意。即便是现在推出的一些项目，也有部分是利用现成地块中的边角料设计而成，朝向、走道等都存在一些问题，也无法满足酒店式公寓住户的特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服务空间等。

    三是投资者的预期租金问题。现在，市场上的酒店式公寓产品大多为上百套小单元的物业分割构成，巨大的产品上市量左右着区域市场的租赁价格;特别是在交付使用后，同一地点的出租供应量骤然增大，诸多买家出租套现的投资行为愈演愈烈，一些急于求成的出租者会降低租金，从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。

    四是定价问题。酒店式公寓的单价高于其他住宅10%—20%是合理的。但不少酒店式公寓的价格砝码也与日俱增，每平方米上万元的酒店式公寓不断增多，价格与市场出现严重背离。另外，酒店式公寓还存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂等普遍问题。

    投资风险怎样规避呢?沈昊认为，首先是对地段的综合考虑。目前酒店式公寓风起云涌的背后，隐藏着区域供应量增加、产品雷同等影响投资回报率(租金)的因素。因此在作投资选择前应考察该地段周边的租赁行情，选择一个合适的类比值来计算其平方售价的合理性;该处是否具有地理优势如交通便捷，最好邻近现有或已在建设中的轨道交通;楼盘周边建筑群以商务楼居多的要优于住宅区，附近区域类似项目少的要优于过于集中地带。

    其次，楼盘要有创新设计，拒绝烂尾楼。酒店式公寓设计要充分体现其经济实用性特征，房型布局要紧凑而灵活，减少户内消极空间的数量，减少公共面积的分摊。对于不同层次的居住者及其生活习惯，居室套型设计可以灵活分隔。

    知识小贴士

    一般来说，酒店式公寓可以分为商住、商务及新生代酒店式公寓三种类型。

    商务酒店式公寓

    商务酒店式公寓与商住酒店式公寓相比，有更好的商务氛围。大城市CBD及周边地带中大中小型企业聚集，便利的交通、优越的地理位置、齐全的配套设施，从而形成了浓郁的商务氛围。

    目前在许多大型中心城市中，很多项目定在商务酒店式公寓上。因为商务酒店式公寓面对的客户主要是中小型公司。而中小型公司过去都住在办公楼里办公，办公的租金的水平较高，而如果购买商务酒店式公寓的话，大约办公楼七八年的租金足以买下一百多平米的商务酒店式公寓，这些公司就认为买比租更合算。所以目前酒店式公寓一般都以商务酒店式公寓为主。

    商住酒店式公寓

    这类物业基本上具有住的功能，但是由于地处繁华商业地段，因此具备了既可居住、又可商住的价值，所以称之为商住的物业。虽然商住酒店式公寓商务环境还不错，但却没有写字楼、商务酒店式公寓的那种商务气氛。商与住混合在一座楼中，办公环就大打折扣。它只在特定区域内存在，其物业功能模糊，办公、居住混合，环境杂乱。办公的人经常能闻到邻居住户家里飘出的炒菜味;而住户则要面对川流不息的陌生面孔。通讯、网络、物业管理、消防、安全、停车等难以让商、住在这里的客户满意。但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、资金回收快、风险相对较低，以中小户型为主，房款总价不高，使其在市场上具有一定的竞争力，甚至从中低档写字楼中抢了一部分市场，这说明商住酒店式公寓受人青睐是有其独特的背景与生存空间的。

    新生代酒店式公寓

    近期，在北京的房地产市场上又出现了一种集酒店、公寓、写字楼三类物业于一体的公寓新品种，即“三合一”的新生代酒店式公寓。新生代酒店式公寓比商住更有氛围比商务更便捷，同时，在同样品质的环境与氛围中，新生代酒店式公寓在生活与工作上又比商务酒店式公寓更便捷。在生活上，新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所没有的精装修，全套的品牌家具、电器，再加上商务酒店式公寓所没有的与之相匹配的酒店式高档、体贴、细致的服务项目和全天候商务服务，它可以作为老板或高级员工的日常居住场所，为人们赢得了较多的工作与休息时间。