三亚产权式酒店20年:从一骑绝尘到同质竞争

http://www.hotel.hc360.com2014年10月09日14:21 来源:海南日报T|T

    黄金周前,关于三亚是否会取消房地产限购政策,引起广泛议论。黄金周刚过,三亚政府部门正式回应,三亚不取消房地产限购政策,主要是出于加快产业结构转型升级的考虑,而房地产业内部结构调整也在稳步推进,其中融合房地产业态和旅游业态的产权式酒店,被视为由纯房地产向多元房地产转型的重要抓手。

    产权式酒店漂洋过海来到三亚,迄今已有20年。三亚作为中国产权式酒店的第一站,其发展必将为其他城市提供经验和借鉴,但因其过长的回报周期、模糊的法律规定、缺失的信用体系,使得“馅饼与陷阱”之争一直存在。

    在这个地产商磨拳擦掌决战“金九银十”之际,我们来梳理一下三亚产权式酒店的发展脉络,为行业发展提供一些思路和思考。

    诞生之初

    一骑绝尘

    三亚华宇皇冠假日酒店的成功,震惊地产、旅游界,后来者纷纷效仿换装登场

    1976年,瑞士人亚力山大·耐提在阿尔卑斯山度假时,意外发现山脚下一栋完好的房产,他将其买下并精装修,向游客出售,顾客在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。

    亚力山大·耐提的灵机一动,开创了时权酒店的先河。时空际遇,1995年,我省陷入房地产低谷,远在万里之外的海南,接过亚力山大·耐提的接力棒,将“买断时段”进阶为“买断产权”,产权式酒店应运而生。

    三亚银海度假酒店是中国第一批产权式酒店,虽受当时的政策及海南市场环境制约,无疾而终。但它融合房地产业和旅游业所带来的开创意义,却极为深远。

    2003年,当位于海南亚龙湾、投资5亿多元的三亚华宇皇冠假日酒店以产权式酒店的面貌出现在世人面前时,再次引发关注。开盘价为每平方米2万元,最小户型不到50平方米,这个价位在彼时的三亚市区,可以买上3至5套不低于100平方米的3居室!

    房价虽贵,但承诺年8%的回报率,还是让很多投资者蠢蠢欲动。还好,三亚华宇皇冠假日酒店如期兑现了承诺。该酒店的成功,一时间在旅游界、房地产界都掀起了波澜,很短的时间内,三亚的天福源、卓达、汇凯、天泽海韵等原本或是地产项目或是酒店项目的项目,纷纷披着产权式酒店的外衣陆续登场。据不完全统计,截至目前,三亚在建及投入运营的产权式酒店约为53家。

    优势明显

    舍我其谁

    在海南这种土地资源有限的度假目的地,发展产权式酒店是市场的自然选择

    海南良好的空气,被称作“中华民族的四季花园”。以三亚为例,近年来,岛外客户在鹿城购买商品住房的比例一直保持在85%,今年1月至5月,岛外购房占比更是达到89%,一些项目甚至95%以上都被岛外客户购买。

    此为先天优势,但三亚自身所面临的一些问题,也使得产权式酒店成为必要的选择。

    “在海南这种土地资源有限的度假目的地,发展产权式酒店是市场的自然选择。”西南民族大学经济学院副教授单德朋表示,海南滨海休闲旅游区的商品住宅,淡季入住率低,产权式酒店的发展,有效解决了淡季房产闲置的问题。

    三亚旅游委老员工黄苗俊感慨,三亚的旅游发展那叫一个“快”呀!1996年三亚的旅游接待过夜人数只有26.2万人次,到了2006年这一数字就达到了390.6万人次。“现有的酒店资源不能满足市场需要,给产权式酒店的发展提供机会。”三亚市房地产协会秘书长刘树国说。

    半年不开张、开张吃半年。海南旅游冬季旺,夏季淡,也使得产权式酒店被寄予解题的厚望。由于产权式酒店除了给予投资者持续的回报率外,还会赠送给投资者每年一些免费入住天数,三亚约50%的项目都采用了国际通行的21天制。

    “产权式酒店的投资者主要为白领高管老板阶层,他们共有的特点是购买力强,出游度假意愿大,旅游消费水平较高。”三亚学院旅业管理学院教师张振祥认为,产权式酒店招徕了这些高端客户。

    先天有缺陷,呈无序暴发式发展

    发展产权式酒店一度风光无限,但成长的烦恼同样存在,法律法规不健全,产业发展缺乏沃土,呈现出“暴发式”势头,掣肘整个行业的发展。

    法律法规缺失

    土地使用年限随便约定

    今年年初,以39万元购买了陵水香水湾某产权式酒店的132号商品房,王先生却开心不起来。在办理了房屋产权证后,他才发现《土地使用权证》上所注明的土地用途为商用,可自己明明签订的是《商品房买卖合同》,土地年限一下从70年变为40年。气愤之下,他将该酒店以未主动披露建设用地性质构成欺诈为由,诉诸法院。

    三亚大树公馆项目投资者可享受70年的土地使用年限,双大国际项目的土地使用年限为50年,红树林酒店项目则为40年……类似王先生遇到的困惑屡见不鲜。虽然所有的产权式酒店都承诺可以办理独立的产权证,但给出的土地使用年限却不尽相同。

    “在我国既有法律法规的规定中,土地使用用途和性质的分类并未体现产权式酒店的用地性质。”业内人士表示,各地房屋权属登记管理部门对其的管理基本处于探索阶段。

    产权式酒店的存在是否合法?作为产权式酒店最早发展且发展较为成熟的地区,从2010年开始,我省相关文件都对该业态予以了肯定,《海南国际旅游岛建设发展规划纲要(2010―2020)》明确提出“加强对产权式度假酒店开发建设、销售等环节的严格规范管理”;2012年海口市出台了我国首个《产权式酒店管理暂行办法》。

    虽说其存在合法合理,但也应明确产权式酒店的土地性质。

    信用体系缺失

    投资者难查企业信用史

    不光是法律、法规对于一个行业的发展重要,社会信用体系的建立,对于行业的发展,同样重要。

    2004年,中国首例因产权式酒店预售合同纠纷产生的官司在海南开庭,给我国产权式酒店发展带来很大的震荡。

    作为我省较早的产权式度假酒店——五星级“南海传说温泉疗养度假中心”的最早期客户,由于产权式酒店企业信用体系的缺失,何继明等投资者的维权之路耗时耗力。

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