新常态:旅游地产未来不被看好

http://www.hotel.hc360.com2015年03月24日10:12 来源:迈点网T|T

    地产大佬纷纷表示未来就是白银十年,作为其中的一项产品,尤其是分布在二线、三线甚至四线城市的旅游地产前路迷雾重重。

    地产大咖易居中国执行总裁丁祖昱说,对旅游地产不仅现在不看好,未来也不看好。从自用的角度出发,绝大多数旅游目的地,一般人一辈子只会去一两次,住酒店完全可以解决,没必要买房子。从投资的角度出发,旅游地产升值很慢。如果没有欧美国家居民这种对某一个度假地长期的持续的休闲度假需求的话,在旅游地购买物业实际上是最大的浪费。对中国大多数旅游地来说,不存在多次重复旅游度假的可能。这就从源头上抑制了中国旅游地产的需求。

    ——由丁大咖的一段话引发的思考

    不同地域的旅游地产项目所赋予产品的属性也会不同。首先要提到的就是“颜值高,靠脸吃饭”的一类。

    以海南为例,由于得天独厚的资源条件,拥有全国的客源市场,尤其是北方市场,可说是具有绝对的吸引力,冲动型购买的比例也很高。但由于路途遥远,居住的时间较短,投资属性强,而由于前期房价的过快增长,透支了增长预期,抬高了投资门槛,目前这些地区市场并不理想。而那些颜值不如海南、云南的例如山东威海的乳山、深圳的巽寮湾、广西的北海等区域从价格上来说明显低于海南,也吸引了一部分客群,但此类产品都是在缺乏本地市场支撑的基础上依靠外埠市场(京、上、广、深)来进行销售,去化率时间较长,在一些地区供应量巨大,二手房买卖基停滞,这类产品将有很大的风险。

    曾被奉为经典的“旅游地产大盘模式”雅居乐清水湾,从低价拿地到超值回报,无疑是一个经典,但从某种意义上来说雅居乐的开发模式将旅游地产引上了一条资源”+“地产”的不归路,极其粗暴和简单。坐拥海南最长的黄金海岸线,开发成了海边的高档楼盘前期甚至连配套设施都没有,前期以24.18亿元低价拿地,平均楼面地价仅为245元/平方米,而2010年该项目的销售均价为29,726元/平方米,楼面地价仅占其0.82%;该项目的毛利率高达53%。又逢国际旅游岛战略的提出,天时、地利、人和的杰作,再看雅居乐后期在云南腾冲的原乡与秦皇岛项目整体销售情况并不理想。这种模式并不具有复制性和借鉴意义。

    从清水湾我们可以看出:

    1、低成本优势。前期的低成本的介入为项目的成功开发提供了很好的基础;

    2、核心资源溢出价值。三亚是海南这颗皇冠上最璀璨的明珠,而三亚之畔的陵水有着不输三亚的滨海资源,而随着东线高铁建成,区位优势越发明显,避开争夺最激烈的区域资源,选择有升值潜力的资源,坐享发展所带来的溢价。

    3、生态环境价值优势。清水湾的核心优势就是沙滩,据媒体报道目前所售客户50%以上为北方客户,从某种意义上来说是大海、沙滩、空气在为雅居乐卖房子。

    其次要说的是华侨城的“主题公园+地产”。

    开发前期,公司以文化旅游的名义在缺乏旅游资源的地块圈地,由于是远离市区的生地,价格自然低廉;然后建设开发主题公园类景区,将生地变熟地,使得整个地块价值得以提升。

    在中期,以住宅等高周转业态的出售回笼资金,以此补贴“重资产、缓回报”的文化旅游项目,同时旅游项目的自然人文景观还可以推高住宅售价,并享受前期廉价土地储备的大幅升值。

    等到旅游项目进入成熟期后,又能形成稳定的现金流,成为公司的“现金奶牛”。简单说,便是旅游提升地产开发的价值,而地产开发反哺旅游项目。

    这是一种已得到证明且非常有价值的商业模式,也塑造了华侨城过去的成功。但此模式对城市圈的经济能力、人口规模要求较高,大量复制的情况下市场存在较大风险。

    最后严格意义上讲可以定义为休闲地产,位置多靠近旅游景区,资源没有那么霸道,但也是好山好水好风景。与城市里的钢筋水泥比那就是乐活天堂,客群市场主要依托所在城市圈,距离项目地3小时以内车程,功能定位于第二居所。根据项目所在位置、掌握的资源、公司发展方向的不同,做成了各类主题主题明确,各有特色的类型产品,例如主打徽派文化的德懋堂、主打乡村情怀的田园东方、主打颐康养老的乌镇雅园、主打佛教文化的拈花湾、主打环境的西溪湿地等等。

    因为资源并不具备绝对吸引力,此类产品在功能上逐渐已经开始多元化,通过打造各类休闲产品,融合多种业态来打造特色吸引力。该类产品在一定的范围内具有唯一性,去化率虽然走的相对慢一点,京、上、广三个城市圈,这种产品是有其特定市场的。

    有些产品力图拥有第二居所的特色的同时,也有第一居所的便利。房产开发商同时也是运营服务提供商,随着开发商的转型,这种类型的产品会越来越多,也是未来旅游地产的主要趋势。那种靠几套图纸,几种户型打天下的开发商是做不了此种项目的,粗糙的他们,不懂细腻的心。

    新常态旅游地产之困:

    业主四大“痛点”与开发商的三大“难点”

    2014年整个地产市场并不乐观,地产大佬纷纷表态黄金十年已经过去,未来就是白银十年,作为其中的一项产品,尤其是分布在二线、三线甚至四线城市的旅游地产前路迷雾重重。

    业主四大痛点在于:投资门槛高、政策风险高、增值预期低、使用率低。

    1、投资门槛高

    一般选址在生态环境良好的区域,生态好,定位高,总价高,同时受第二套房信贷政策影响,首付额度高,再不是生活必需品的情况下,购房者都会犹豫不定。

    2、政策风险高

    随着国家对房产税试点的展开并下一步的普及,以及刚开始的不动产登记登记政策,政策的推出必然会引起市场的焦虑,而旅游地产一般是老百姓购买第二套甚至第三、第四套的房产,在不是必需品的情况下,观望情绪严重。

    3、增值预期低

    地产的保值与增值功能,在过去的十年尤其是08年后被金融杠杆放大,房子已经不是房子了,而是一个金融产品,现在国家正在剥离金融属性,让其回归刚需市场,刚需产品越来越好卖,旅游地产属于投资属性特别强的产品,市场萎缩的情况下,增值预期较低。

    4、使用率低

    大部分旅游地产,更多的是一种在景区周边的社区地产的形式呈现,产品的本质还是地产,有部分项目已经通过“分时度假”、“酒店式公寓”给予附加了一部分度假的功能,但功能还是相对简单,有些甚至是一些开发商卖房的噱头而已,对于一年住不上几天的房子,一笔经济账算下来显然是住酒店更加合适。

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