沪高端酒店抛售无人接盘 投资者对前景看空

http://www.hotel.hc360.com2015年04月14日10:06 来源:新金融观察T|T

酒店想通过酒店运营来覆盖其财务成本是很难的。而更深刻的原因是,很多投资人对高端酒店在未来相当 长一段时间是看空的。

    进入2015年,国内高端酒店的抛售,依旧是‘主流’。而上海的高端酒店几乎接近‘全城出售’。”4月8日,一正在为国外投资机构物色上海高端酒店资产项目的项目总监对记者说。

    该项目总监表示,这是通过亲历的业务和信息得来的、“劲爆”到让自己都惊讶的结论——因每天都会接触与酒店资产出售有关的业务和信息,对高端酒店出售的现状已近常态,但这个“结论”还是超出了自己此前对行业形势的预判。

    2014年下半年,高端酒店资产抛售逐渐频繁的当时,他曾判断上海有近50%的高端酒店资产面临出售。但眼下,放在手头的、有出售意愿的上海高端酒店,不论从位置、品牌、规模上都刷新了此前的“数据”。

    “我所在的团队,最近几个月才开始接触国外投资机构的合作邀约。根据对方提出的要求,在上海搜索项目的过程中,我们接触了很多‘内线’,也从他们口中了解到了很多上海欲出售的高端酒店项目,甚至拿到了部分欲出售酒店的资料,在资料未收集齐的情况下,目前的上海,欲出售的国际联号酒店资产已近四十家。而我和我的团队所掌握的信息显然并不全面,如果其他渠道里流出了几乎同等的数据,那么……”前述项目总监欲言又止。

    他所言及的‘内线’,分别来自银行、法院、资产管理公司甚至商业协会。而所谓国际联号酒店,是对那些非本土品牌、跨国间的酒店管理品牌酒店公司旗下全资管理、合资管理或特许经营使用其品牌的酒店集群的泛称。

    该项目总监称,自己实在不便透露这些有出售意愿的酒店名称,也不便透露国外投资机构的信息,均签有保密协议,各方面的工作都会‘秘密’进行,只能说“密度很大,超出我想象。”

    “危言耸听。”中国旅游研究院副研究员杨宏浩在听闻上述信源后对记者强调。他还表示,“是有一些高端酒店在出售,但这个信息肯定是有问题的,没到那个程度。”

    这是几乎相反的判断。但因前述项目总监不能透露的甲方乙方,让记者的求证无从展开。

    高调进驻

    与抛售矛盾的另一个现实是,未来几年依旧有部分高星级酒店即将“涌入”上海。

    据美栈旅行在4月份发布的信息显示,未来几年,上海将有22家高端酒店相继开业,“各家酒店都使出浑身解数来争奇斗艳,一场激烈的大战不可避免。”

    无独有偶,该平台在近日发布的另一城市的酒店进驻情况同样令人咋舌——“未来5年,三亚将陆续开业更多的高端酒店,无论是投资40亿的丽晶酒店、60亿的八爪鱼酒店还是过百亿的亚特兰蒂斯,每一家都堪称世界顶级,足够惊爆你的眼球……”该平台的文章如此开篇,标题甚至用了“挤爆三亚”的字眼。

    一个不容忽视的现状是,目前三亚已开业的五星级标准酒店已超过百家。

    “三亚也有部分高端酒店资产是委托给酒店产权网出售的,另外,三亚高端酒店的客房出租率(反映酒店经营状况的一项重要指标,它是已出租的客房数与饭店可以提供租用的房间总数的百分比)一向不高,至于这些酒店缘何‘大举进攻’,也着实让人看不懂。”前述相关负责人表示,“能够解释的唯一理由是,国际旅游岛。”

    公开资料显示,2010年1月,国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。至此,海南国际旅游岛建设正式步入正轨。作为国家的重大战略部署,计划在2020年将海南初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地。

    “有意思的是,巴厘岛、马尔代夫、济州岛,在这些知名的国际旅游岛上,绝大部分的酒店都是小体量的,唯独三亚,拥有各种大规模的高端酒店物业。当然,这其中不乏有产权式酒店的操作方式,但其前景也并不趋好。”前述相关负责人说。

    市场也并不乏坏典型。

    彼时,有着“七星”美誉的“美丽之冠”在三亚开建。项目总体的建筑规模为60万平方米,是集超豪华酒店、商业、会展、娱乐、休闲、文化、博彩等为一体的超大型世界级酒店建筑群,号称总投资超过100亿。

    “其如今的现状是,酒店卖不掉,负债无法偿还,员工也换了好几拨。其间还不乏各种不太好的传言,对动辄还要投资几十亿甚至上百亿进三亚的酒店项目,不看好。”一业内人士对记者说。

    如果三亚让人看不懂,上海的行情又如何。

    “为了拿到比较好的贷款、为了让商业综合体中其他的项目卖个好价钱、为了保证空置土地的如期开发,甚至一些传统企业为了转型……”这是前述项目总监能够想到的未来更多高端酒店进驻上海的理由。

    不论初衷几何,看上去均或多或少有些无奈,甚至不得已而为之。但面对高调的进驻,杨宏浩看到了美好的一面。

    “仅从北京、广州一些新进驻的酒店来看,他们多数在打主题、精品、特色和文化牌,这样一来,其是区别于以往高端酒店的,市场也是需要的。虽然在一些城市可能会面临增量的问题,但这样的特色,是有市场需求的。”杨宏浩分析道。

    即便如此,这些即将高调入驻的高端酒店也有可能半路“夭折”。

    因酒店集团轻资产运营的主流趋势,高端酒店的入驻一定程度上也仅仅是品牌和管理团队的入驻。只要物业符合其品牌的各项“指标”,其就可以入驻。更重要的是,一些比较强势的品牌方,在国内的“生意”几乎是稳赚不赔的,一年下来,很多比投资人或是业主方赚得还多。

    除了投资方和品牌方的某一方临时“变心”更换品牌外,对前景预判不好的时候,这些高端酒店也不会如期而至。相关的佐证是,不完全统计,长沙市在2012年底曾称要进驻十几家国际联号酒店,但2013年很多利空政策出台后,很多项目都停滞了,很多品牌也都没能进驻。

    何去何从

    一面,急于脱手,另一面,磨刀霍霍。就如围城,里面的,外面的,各有各的向往,也各有各的苦衷。

    在杨宏浩看来,一个城市要进驻高端酒店,一些投资者要投高端酒店,并不应该仅从经济效益上考量。可能会从社会因素、提升城市形象的因素来考量,也可能从提升国有企业的企业形象和提升国内酒店集团的品牌价值……总之,衡量的标准并不唯一。

    更重要的是,他认为高端酒店的经营现状正在回暖。由此,出售现状也会趋缓。

    相对于那些利空消息,杨宏浩更相信自己看到的——那些挂在酒店产权网上的项目资产和进入2015年后,北京、上海高端酒店出租率的数据。

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