酒店式公寓大热背后需理性 投资此类房产套路多

http://www.hotel.hc360.com2016年10月14日10:57 来源:住在杭州网T|T

    有些隐性成本和风险你要知道

    杭州住宅市场限购,不受限制的商业地产,尤其是酒店式公寓类产品得到了更多关注。部分没有买房资格的购房者开始转战酒店式公寓。尤其是楼市新政出台后的几天,酒店式公寓成交量大涨,一度占到楼市总成交量的31%,比新政前增长近一倍。

    酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓,集住宅、酒店、会所多功能于一体,具有“自用”和“投资”两大功效,但其本质仍然是公寓。

    专家提醒:虽然酒店式公寓成交大热,但要注意一些风险:后期很难转卖,只能靠出租获取收益;居住成本高,酒店式公寓的水电费大多按照商用物业计算。

    酒店式公寓成交量大涨

    据快房网K指数研究室统计,自楼市调控政策出台以来(截至10月10日),杭州市商品房成交量达到18141套,其中酒店式公寓4143套,占23%。而限购前,今年杭州酒店式公寓成交量仅占楼市总成交量的17%。

    尤其是限购后一周(9月19日-26日),酒店式公寓成交量占比达到31%,相比8月增加10个百分点。在限购后22天中,有13天的日成交榜冠军均是酒店式公寓楼盘。

    在业内人士看来,酒店式公寓没有被政策所打击,因而住宅限购会导致部分购房需求转移到不限购的商业地产市场,其中酒店式公寓首当其冲。这类产品投资门槛低,因为面积小,一般总价都较低,80万元以内的酒店式公寓相对受欢迎。

    西湖边酒店式公寓挂牌2年未售出

    成交行情看好,是否意味着酒店式公寓潜力较大?

    很多投资客对酒店式公寓的评价是“好租不好卖”。对此,王女士感同身受,“我的酒店式公寓卖了好久,来看房的人都没有,最后放弃,还是租出去了。”

    “2009年我买了星光国际的一套酒店式公寓,面积50平方米左右,买入价格是17000元/平方米,在中介挂价16000多元/平方米也没卖出去。现在还出租着,租金4000多元/月。”程女士说。

    “变现比住宅难多了,基本都是贱卖。”买过酒店式公寓的购房者大多有这样的体会。有位投资客在西湖边买了东方金座的一套酒店式公寓产品,如今挂牌两年多了,依然没有套现。

    二手酒店式公寓价格多年未涨

    除了套现难,对比同区域的住宅,酒店式公寓价格涨幅也小得可怜。

    比如,前不久滨江刚成交的一套酒店式公寓(滨江区政府沿江区域),成交价格约为24000-25000元/平方米。而数据显示,2010年该项目的新房价格就在25000元/平方米左右了。也就是说,这么多年过去,这套酒店式公寓价格几乎没涨。

    而同样位于滨江沿江的某住宅楼盘,2011年售价也在25785元/平方米,而最近该小区的二手房成交单价已超3万元/平方米。

    我爱我家品牌经理徐宏辉认为,很多客户买酒店式公寓,首先看重其出租的收益,其次是升值保值能力。如果要卖,只能是在目前这种全面爆发的市场环境下,价格才有可能上涨。

    专家提醒:酒店式公寓含有隐性成本

    总价低、租金回报稳定且可观的特性,让酒店式公寓受到不少购房者的青睐。业内人士认为,“酒店式公寓基本上靠租金养活,地段不错的精装公寓一年的租金回报率能达到5%-7%。”

    不过,酒店式公寓有隐性成本,在预期房价上涨及楼市限购的大背景下,投资酒店式公寓还需要注意一些问题。

    一般商住型酒店式公寓的出售税费比普通住宅高得多,包括营业税、土地增值税、所得税、房产税等,计算下来大约增值部分的30%至40%将用于缴税。所以一旦要出手转让,需提前了解这些税费。

    酒店式公寓不同于普通住宅,还含有一些隐性成本,如公共维修基金、中介费等。此外,当房屋空置时,很多人以为就不产生费用了。实际上,在房屋空置期间,没人入住,就意味着没有租金收入。

    另外,酒店式公寓的物业费、水电费及各种维护费用均属于商业性质,所以比普通住宅的高出不少,尤其是物业费一般是住宅的2倍以上。

责任编辑:俎雪琴

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