中端酒店遭遇盈利困局,是否如想象中那么容易赚钱?

http://www.hotel.hc360.com2017年04月18日09:32 来源:乐琰T|T

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    随着高端酒店和经济型酒店的竞争加剧,入住率和房价双降,于是这几年不少酒店业者都开始将投资目光放在了相对空白的中端酒店领域。

    于是由7天私有化退市而来的铂涛成立了20多个所谓特色、中端酒店品牌,首旅如家则明确表示要转向中高端市场发展,锦江系力拓锦江都城,就在日前,华住陆续推出了城家CitiGO和第一家城市漫心酒店,格林豪泰入股逸柏酒店集团,希尔顿则在加码希尔顿花园品牌,这些大多都是定位中端的酒店产品。

    相对以往需要大量开设直营店,树立品牌形象之后才能大规模扩张不同,如今几大酒店企业品牌早已深入人心,大家要做的是进军所谓相对空白的中端市场,来拉动新利润点。

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    说到底,其实中端酒店对于业者的意义在于——用非标准化的项目来收编全国闲散酒店,通过加盟等方式尽可能地扩大版图。因为相对标准化的经济型酒店而言,中端酒店更强调个性化,其实也就是非标准化产品,易于吸纳加盟者。

    以某个中端个性化酒店的加盟条件为例,加盟期通常会超过8年,在北京、上海和广州地区的品牌加盟费大约在3000元每间客房,保证金约10万元,工程设计配合费5万元,工程保证金2万元,该费用有时可以在正式营业后抵充加盟管理费,PMS系统安装费5000元,如果加盟者愿意持续加盟则第二家店的一次性加盟费可以打七折。

    以上这些是一次性费用,还有一些非一次性费用,包括加盟管理费按照每月营业总收入的一定比例缴纳、总经理费泽按照城市类别从每月1万多元至每月2万元不等、此外还有PMS系统维护费和CRS预订费等。

    而根据这些数据计算,再结合市场情况来看,中端酒店并非如想象中那么容易赚钱。

    首先,是成本的控制问题。与经济型酒店不同,中国酒店业或许已经走到另一个“拐点”了,以前随随便便租一整栋楼做快捷酒店还能赚钱的时代已然过去,如今的投资得精打细算。中端酒店的装修要有格调甚至小资情怀,因此改建或新建的成本不低。

    按照上述数据计算,一家所谓精品中端酒店的单间客房造价通常会超过10万元,有时可达15万元,人房配比大约0.21,而为了突出格调,则还需投入更多设计费,单店的设计费成本大约在30万-40多万元。此外,随着“黑科技”发展,很多酒店为吸引年轻客户群而加码后台系统,比如自助登记、二维码或手机开门、人脸识别技术等都运用到中端酒店产品上。这都使得一家100间客房的中端酒店投资通常要逾千万元,很多成本难以节省。

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    或许你会说,中端酒店收益高,回报快。但这就是第二个问题——并非所有区域市场都能卖出好价钱!

    如今一线城市的酒店市场竞争太激烈,很多业者都将目光放在二三线或四线城市,这个思路本身是有道理的,可是一些城市的消费力较低,耗费成本打造中高端酒店后却在当地难以销售相应的价格。

    比如按照上述数字计划,中端酒店在一线城市应该卖600-700元一夜,这样可以保证RevPAR(每间可供租出客房产生的平均实际营业收入)在300-600元一夜,二线城市房价应该在250-500多元一夜,这能保证RevPAR在200多-450元一夜。

    可惜有些城市的根本卖不到这样的房价,导致一些区域市场的中端酒店难以盈利。

    比如沈阳的商业地产严重饱和,中端客户整体量不大,支撑不起整个市场。沈阳整体酒店业价格都很低,部分五星级酒店房价相当于中端酒店价格,仅600元一夜,中端酒店价格更低,而当地的商旅客人也不如华东和华南市场活跃。

    这样的区域市场并不少见,部分在一线城市的业者也因争夺客源而将有些中端酒店的房价降至400元一夜,这几乎无法让经营者赚钱。

    随着锦江、华住、首旅如家、亚朵等都发力中高端酒店,从一个投资的角度来看,这促使物业租金、人工成本都在提高,如果因为种种原因使房价上不去,就会导致营业额低,利润不足。

    第三大问题则在于加盟的风险控制。这几年酒店业的加盟商矛盾层出不穷,几大酒店公司都遭遇过此类纠纷。铂涛、华住、首旅如家等都在大力发展加盟,当然这也的确是收编同业者的一大手段。然而中端酒店不同于标准化经济型酒店,中端产品的个性化、非标准化特性会使得统一管理难度加大,加盟商会因为投入了更多成本而对回报率的期望更高,一旦事与愿违则加盟商很容易迁怒于酒店企业,甚至对酒店品牌造成伤害。

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    而最近几年,随着一大批老酒店项目租约到期,若要继续经营则改建维护、升级为中端酒店则又是一笔投入。关键问题是,有些老物业的硬件结构并不适合改建中端酒店项目。

    于是,有酒店管理者提出,不如买下物业,不论酒店经营如何,好歹可以期待物业增值!这不失为一种办法,然而并不是所有业者都具备大量购入物业的资金实力,要走重资产路线也不简单。

    所以,成立一个新中端酒店品牌容易,要招揽加盟商也会有,然而真要做到盈利就未必了。酒店业者们需谨慎开发,莫把中端酒店市场从“蓝海”变为“红海”。

责任编辑:酒店

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