2017上半年中国商业地产区位分析

http://www.hotel.hc360.com2017年09月25日08:56T|T

    一、全国:投资交易快速增长,办公楼是投资首选

    仲量联行数据显示,在创纪录的2016年里,中国房地产交易额达到2090亿元人民币,同比增幅高达52%。2017年上半年房地产投资交易继续保持强劲,达到808亿元人民币,同比增幅达44.8%。从交易的资产类别来看,办公楼仍旧是最受欢迎的投资资产,其交易总额高达402亿元人民币,几乎占上半年全部交易额的一半(49.8%)。整体来看,不管是产业资本还是金融资本,对房地产的投资兴趣正在与日俱增。

    图1:2017H1各物业类型占交易额比重

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    数据来源:仲量联行,海银研究部

    二、全国:一线城市仍旧热门,二线城市异军突起

    而从城市分布来看,上海、北京这两座超大城市依旧是投资热门地区,上海仍旧占据榜首,成交占比达34.8%,但相比2016年超50%的占比有明显下滑,广州、深圳成交热度上升,最值得关注的是成都、无锡、苏州、南京、杭州等二线城市异军突起,反映在深耕一线城市之后,投资者对二线城市、三线城市的优质地产项目的兴趣度增加,未来这一趋势可能继续增强。

    图2:2017H1各城市占中国投资总额比例

    

    数据来源:仲量联行,海银研究部

    而从租金和空置率方面来看,亦有类似特征。以甲级写字楼为例,根据戴德梁行的数据统计,北京、上海、深圳、广州在租金水平和空置率上继续保持领先,尤其是北京和上海,平均租金均处在300元/平方米/月之上,空置率也控制在较低水平。

    同时,我们也看到,杭州、南京、青岛、武汉等二线城市也在向一线城市看齐,与弱一线城市-广州的差距逐渐缩小。虽然许多二线城市目前空置率偏高,但这主要反映供给扩张,而非需求收缩,随着一线城市部分人才转战二线城市,再叠加三大主要城市群整体的壮大,以及二线城市本身较快速的经济发展,未来办公楼需求面看好,空置率有下降。

    图3:2017Q2甲级写字楼租金&空置率

    

    数据来源:戴德梁行,海银研究部

    三、上海:聚焦上海2040规划,把握存量投资机遇

    2016年上海市发布了《上海市城市总体规划(2016-2040)》草案,目标是将上海打造为卓越的全球城市,成为国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市。

    在整体规划中,最值得关注的,一方面是对土地和人口的控制。按照规划建设用地总规模“负增长”要求,全市规划建设用地总规模控制在3200平方公里以内。至2020年,将常住人口控制在2500万人以内,至2040年控制在2500万人左右。

    另一方面是要形成“网络化、多中心、组团式、集约型”总体空间结构,形成“主城区-新城-新市镇-乡村”的市域城乡体系。以中心城为主体,将中心城周边的宝山、闵行、虹桥、川沙4个主城片区共同纳入主城区统一管理,作为全球城市功能的主要承载区。将嘉定、松江、青浦、南桥、南汇等5个新城培育成在全球城市区域中具有综合性辐射带动能力的节点城市。

    图4:上海市市域城乡体系规划示意图

    

    数据来源:《上海市城市总体规划(2016-2040)》草案,海银研究部

    对于房地产投资来说,这意味着随着时间的推移,新增供给将逐渐减少,上海成为一个巨大的存量市场,未来上海的存量规划和城市更新将带来潜在投资机遇。而城市空间结构的划定,则给房地产的投资和交易指引出了方向。

    四、上海:商业发展不断外扩,新兴商圈成为重点

    与城市空间布局配套,上海未来商业中心和商务办公的发展也将由主城区向外围不断扩张。商业零售方面,在现有南京西路、淮海路、徐家汇等成熟商业中心外,至2020年,还将形成大宁、真如、虹桥商务区、迪士尼四个市级商业中心,形成苏河湾、杨浦滨江、世博、前滩、徐汇滨江五个地区级商业中心。

    图5:上海市中心城区商业中心布局图

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    数据来源:《上海市城市总体规划(2016-2040)》草案,海银研究部

    商业办公方面,以陆家嘴金融城—外滩金融集聚带为核心,沿延安路—世纪大道和黄浦江两条现代服务业发展轴,强化南京西路、淮海路、徐家汇等高端商务区集聚发展。还将推动自由贸易试验区、前滩、北外滩、东外滩、苏河湾、虹桥等若干高等级的高端商务区建设。

    图6:上海市商务办公未来规划布局图

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    数据来源:《上海市城市总体规划(2016-2040)》草案,海银研究部

    五、上海:静待“新兴”与“核心”的差异缩小

    根据戴德梁行《上海写字楼市场概览2017Q2》报告,尽管目前从存量来看,上海写字楼存量仍位于陆家嘴、黄埔、静安、长宁、徐汇等区域,但未来几年上海市写字楼的新增供应将更多来自于更外围的新兴商圈,如闵行—虹桥商务区、前滩、世博、虹口、普陀等。但整体来看,未来几年上海写字楼的新增供应将出现逐年缩量。

    图7:上海写字楼未来新增供应量

    

    数据来源:戴德梁行,海银研究部

    而从净吸纳量来看,今年上半年新兴商圈贡献度远超50%,反映供给大幅增加的同时,需求也同样强劲。保险、基金等金融企业仍是浦东地区租户的主要来源。浦西地区联合办公愈发受到青睐。而得益于其便捷的换乘交通系统以及邻近核心区的优势,大虹桥和北外滩等新兴商圈也越来越受到租户关注。

    图8:2017H1上海市各商圈净吸纳量

    

    数据来源:戴德梁行,海银研究部

    尽管目前新兴商圈与核心商圈之间在空置率、租金水平上差距较大,陆家嘴、静安核心、徐汇核心等区域遥遥领先,但未来随着需求的进一步释放,以及新增供给的逐年收缩,新兴商圈与核心商圈之间的差异将明显缩小。

    图9:2017Q2上海市各办公区域租金&空置情况

    

责任编辑:酒店

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