酒店投资概要:酒店概要之一

http://www.hotel.hc360.com2017年11月14日08:52 来源:赵焕焱T|T

    投资的两大类;投资回报预测;投资与设计的平衡;投资回报数据。

    酒店概要系列文章之一:按照酒店生命周期概要分别阐述酒店的投资、经营、管理、估值、融资。

    1、酒店投资的两大类大类

    (1)投资于不动产,经营持续期40年以上。

    (2)投资于租赁物业的装修,经营持续期5年以上。

    投资于不动产的投资回报时期长。酒店作为商业地产有40年的经营时间,酒店的黄金收获期是开业后6至20年。酒店投资必须有必要的良性基础,包括酒店的股本金占30%至60%以避免还本付息压力过大、土地成本占总投资的30%至40%以避免投资成本过高。

    新开业酒店第一年经营亏损是正常的,因为树立酒店知名度、落实客户市场等等都没有条件完成。酒店开业后6年甚至更多时间财务亏损是正常的,

    酒店亏损包括经营亏损和财务亏损,经营亏损就是毛利润(营业收入剔除人工、能耗、物耗等)为负,财务亏损是净利润(毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等)为负。

    2、投资与经营的平衡预测

    20世纪末,美国宾夕法尼亚州大学乔-W-奥尼尔教授考察千余家美国酒店后根据数据库用回归分析法得出酒店预算参考标准,以单个客房每天的平均收入作分子,其客房平均分担酒店投资额为分母,在分子为1的情况下,分母分别为经济型720、中档规模634、全套服务平均948;全套服务中供餐饮910、全套服务中不供餐饮1003。

    3、投资回报预测

    (1)其实是总投资年营业收入率36.5%(0.001乘以365),假设没有经营成本即2.74年(1除以36.5%)收回现金流。

    (2)如果经营成本占60%、毛利润率为40%,则6.85年(36.5%乘以40%=0.146;1除以0.146=6.85)收回现金流,与海外酒店7年的快速折旧要求不谋而合。

    (3)如果净利润率为15%,则投资回收期18.26年(36.5%乘以15%=0.05475;1除以0.05475=18.26);如果净利润率为20%,则投资回收期13.70年(36.5%乘以20%=0.073;1除以0.073=13.70)。

    4、投资与设计的平衡预测

    (1)以土地成本占33%计算,五星级酒店平均每平方米造价包括土地成本1.8万元。

    (2)以客房面积50平方米计算,每间客房分摊投资90万元(现行《旅游饭店星级的划分与评定》即GB/T14308—2010文件规定五星级酒店70%客房的面积应不小于20平方米,不含卫生间和门廊)。

    (3)每间可供房收入900元除以每间客房分摊投资90万元为千分之一。

    (4)每间可供房收入900元,如平均出租率70%、则平均房价为1286元。

    (5)对餐饮等业务对酒店净利润的形成贡献忽略不计。

    (6)按照静态回收期计算。

    (7)历史数据:1986年11月29日开业的上海华亭宾馆,投资8000多万美元,客房1008间。按照人民币美元汇率6.8686计算,每间客房分摊投资为54.51万元人民币。

    5、五星级酒店投资回报数据

    五星级酒店平均25年回收是21世纪头十年代来最好的,乐观的前瞻是回到平均25年回收,五星级酒店平均25年回收是21世纪头十年代来最好的。当然平均数从来不能阻挡出类拔萃。

    (基础数据根据国家旅游局监督管理司。单位:亿元)

    年份/酒店数/固定资产原值/利润总额/资本化率/静态回收期

    2010/595家/1505.64/60.18/4.00%/25年

    2011/615家/1632.28/64.83/3.97%/25年

    2012/640家/1759.22/54.78/3.12%/32年

    2013/739家/1881.94/29.96/1.59%/63年

    2014/745家/1895.23/5.68/0.30%/333年

    2015/789家/1998.66/19.02/0.95%/105年

    2016/800家/2022.31/45.35/2.24%/45年

    6、50个城市2016年星级酒店投资回报率

    地区进入统计对象中新酒店比例大则其财务亏损数额相对也大,原因看本文:1、酒店投资的大类(1)投资于不动产,经营持续期40年以上。

    (基础数据根据国家旅游局监督管理司)

    城市/固定资产原值/利润总额/资本化率(单位:亿元)

    全国/5174.54/4.71/0.09%(静态回收期1000年)

    三亚/56.38/7.28/12.91%(静态回收期7.75年)

    上海/330.99/29.49/8.91%(静态回收期11.22年)

    兰州/19.50/1.22/6.26%(静态回收期15.97年)

    福州/25.23/1.37/5.43%(静态回收期18.42年)

    厦门/46.03/2.30/5.00%(静态回收期20.00年)

    深圳/102.97/4.69/4.55%(静态回收期21.98年)

    张家界13.15/0.55/4.18%

    北京/660.44/27.46/4.16%

    广州/151.46/5.44/3.59%

    丽江/9.06/0.19/2.10%

    温州/37.90/0.69/1.82%

 

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