去年全国商业地产并购规模创新高 深圳商办均价领先北上广

http://www.hotel.hc360.com2018年02月28日09:03T|T

    2017年末,全国办公楼待售面积增加118万㎡至3664万㎡,同比上涨0.9%;商业营业用房待售面积减少215万㎡至15204万㎡,同比下降4%。

    相比于住宅,2017年商业地产的库存压力依然较大。中原地产智商中心认为,由于供应远超过同期的需求,因此即使需求强劲,也没能使市场的空置率有所下降。和去年相比,困扰商业地产行业的“库存”问题仍然存在。

    根据国家统计局公布的数据,2017年末,全国办公楼待售面积增加118万平方米至3664万平方米,同比上涨0.9%;商业营业用房待售面积减少215万平方米至15204万平方米,同比下降4%。

    虽然早在去年6月,国务院办公厅就出台了若干意见,允许将商业用房按规定改建为租赁住房。2017年7月份,12个重点城市也开始试点推进租赁住房建设。但是从数据端呈现的数据来看,商业地产去库存仍然需要更多元化的思路。

    全国商住办去化周期走势图(2012—2017年)

    

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    一二线城市多年的住宅限购政策间接地推动了商业地产的投资开发力度,商办物业竣工面积的占比逐年上升,2017年底商办竣工面积占比已达19.19%。2017年前三季度有大量的商业地产供应投向市场。从统计局披露的数据来看,2017年,办公楼竣工面积4007万平方米,同比增长10.4%;商业营业用房竣工面积12670万平方米,同比增长1.2%。

    全国商办竣工面积及占比走势图(2012—2017年)

    

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    销售方面,国内房地产在调控不断加码的2017年表现非常亮眼,2017年,商品房销售面积169408万平方米,比上年增长7.7%,增速比1-11月份回落0.2个百分点。其中,住宅销售面积增长5.3%,办公楼销售面积增长24.3%,商业营业用房销售面积增长18.7%。

    全国商办成交量及占比走势图(2012—2017年)

    

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    从国家统计局公布的数据来看,商业地产的投资热情更为高涨。2017年,全国房地产开发投资109799亿元,比上年名义增长7.0%,增速比1-11月份回落0.5个百分点;办公楼投资6761亿元,同比增长3.5%;商业营业用房15640亿元,同比下滑1.2%。

    对于未来,在调控一周年有余之后,楼市新格局逐渐形成,品牌开发商需要重新调整城市布局适应格局的变化,因此预计未来积极拿地以及投资开发导致房地产开发商投资额的累计同比增速会在合理范围内波动。

    全国商办开发投资及占比走势图(2012—2017年)

    

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    相比之下,商办市场房价平稳上涨,深圳商办均价领先北上广。

    近几年来,全国一手商办物业销售均价呈震荡上扬走势。2017年全国办公楼销售均价录得13543元/平方米,同比下跌5.52%;全国商用物业销售均价录得10323元/平方米,同比上涨5.49%。

    商办销售价格最高的城市为深圳,其写字楼和商业成交均价分别为49977元/平方米和60365元/平方米,深圳市最贵写字楼单价均在10万元上方,分别为深湾汇云中心以及皇庭中心;在一手商业市场上,本年度成交单价最高的项目为华润城润府二期(一区),成交均价为16万元/平方米,属于深圳最高端购物中心万象天地的周边散售商铺,另外,万象城周边的社区底商中海天钻商业价值也不分伯仲。

    北上广深一手写字楼成交均价走势图(2011-2017年)

    

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    2017年7个重点城市甲级写字楼市场累计推出85个项目,新增供应566.4万平方米,市场总存量推升至4146.4万平方米。全国开业大型商业项目高达504个,总体量约4600多万平方米,开业数量创近4年来新高,也是历史新高。

    截止到12月中旬,2017年上海市商业项目存量面积达到1616万平方米,新入市项目46个,其中新增购物中心体量296.3万平方米。上海的增长体量在过去4年中始终呈现持续高增长趋势。

    北京市场已经比较明显的体现出存量时代的特征,通过对旧项目的升级改造,盘活旧有项目和非市场化的项目,以此来满足企业在品质和数量方面的需求,将成为写字楼市场下一步的发展方向。

    2017年中国房地产并购规模,创下了近几年以来的历史最高值,或高达3000亿元。一二线城市房地产行业开始从增量向存量模式转换,今年上海一城房产大宗物业的交易数量就超过120宗,并购规模超过1200亿元。

    并购交易中,除了以土地储备为目标,对于物业的直接投资中,不只是办公楼,处于风口的长租公寓、联合办公,尤其是物流地产也受到相当高的关注。在今年各城市中高端人才争夺大赛里,以深圳为带表的各地方政府也频频进入大宗物业交易市场。到2020年,预计全国进入商业地产的资本将达到万亿规模。

    联合办公运营商已成办公楼租赁市场重要的需求源。规模较小的初创企业也可能会考虑最近两年新兴的联合办公空间。继SOHO中国的3Q平台之后,联合办公空间在一线城市有如雨后春笋般涌现,并开始向部分二线城市扩张。

    2017年3月,好租发布的2016年度商办地产白皮书称,截至2016年,全国一线城市已有284家联合办公品牌,网点数量约600家,已有办公工位达10万个;其中,北京已有联合办公品牌数99家,布局网点228家,办公工位达4.7万个。

责任编辑:杨晓彤

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