赵焕焱:西藏旅游出售5家酒店分析及评估方法分析

http://www.hotel.hc360.com2018年05月14日09:15T|T

    一、退市风险警示是出售的原因

    上市公司西藏旅游于2018年5月2日实施退市风险警示,股票名称由“西藏旅游”变更为“*st藏旅”,2018年5月9日公告拟通过公开拍卖或产权交易所公开挂牌的形式不低于6.47亿元出售5家酒店,预计将为公司提供2000万元以上的利润(不考虑税金)。

    受让方需承接酒店现有业务,保证酒店运营的连续性,接收上述酒店所有人员并保证员工队伍的稳定,除员工自愿主动离职外,受让方应继续履行与员工签订的劳动合同,且承认员工在西藏旅游股份有限公司或其控股子公司获得的企业工龄。

    二、上市公司西藏旅游数据分析

    2017年营业收入14163.21万元、同比上升12.19%,净利润-7917.34万元、同比2016年减亏1595.07万元。

    2018年一季度营业收入990.82万元、同比上升30.97%,净利润-2309.15万元、同比减亏316.36万元。

    三、5家酒店经营分析

    5家属于喜玛拉雅品牌的酒店分别为拉萨酒店、雅鲁藏布大峡谷酒店、阿里普兰国际大酒店、阿里冈仁波齐酒店、巴松措度假村酒店。

    5家酒店每年10月中旬至5月的客房入住率不足10%,其中:拉萨酒店2017年7月完成改造升级并投入运营;阿里普兰酒店和阿里冈仁波齐酒店每年10月中旬至5月暂停营业;巴松措度假酒店2016年部分投入试运营,2017年尚未全面运营。

    四、5家酒店的评估数据

    厦门大学资产评估土地房地产评估有限责任公司采用资产基础法出具2017年12月31日为基准日的评估结果为647496680.16元。

    1、拉萨酒店

    账面价值107260763.28元

    评估价值130224630.21元

    增值22963866.93元

    增值率21.41%

    2、雅鲁藏布大峡谷酒店

    账面价值66350911.09元

    评估价值75414251.96元

    增值9063340.87元

    增值率13.66%

    3、阿里冈仁波齐酒店

    账面价值134670350.68元

    评估价值144673845.11元

    增值10003494.43元

    增值率7.43%

    4、阿里普兰国际大酒店

    账面价值184663721.74元

    评估价值196876580.16元

    增值12212858.42元

    增值率6.61%

    5、巴松措度假村酒店

    账面价值96185089.69元

    评估价值100307372.72元

    增值4122283.03元

    增值率4.29%

    五、评估方法的选择及原因

    1、酒店资产评估三种方法

    酒店资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。

    (1)市场法

    将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较,确定评估对象价值的评估方法。中国的市场法估值包括企业价值倍数、市盈率倍数、溢价率比较。

    未被选用的原因:市场法的重要前提是市场上具有一定数量的具有可比性的交易案例。

    (2)收益法

    将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评估方法。收益法评估股东全部权益价值=企业整体价值-有息负债;企业整体价值=营业性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值。有息债务是指评估基准日被评估企业账面上需要付息的债务,包括短期借款、带息的应付票据、一年内到期的长期借款和长期借款等。

    未被选用的原因:酒店的亏损状况不宜选用。

    (3)资产基础法

    以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础,合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。

    本次评估被选用。

    (4)各国具体情况

    中国以市场法为主,具体包括:企业价值倍数、市盈率倍数、溢价率。

    美国以收益法(DCF)为主,按照收益预期和贴现率确定现值,美国豪华酒店的每年现金净回报通常在3%至4%之间,与30年房屋贷款利率相似。

    日本特色的重置成本法是参照本地新建酒店价格;对比估价法是参照可比的酒店交易案例。

    香港地区估值有两种方法,第一种是用酒店的净营运利润除以资本化率(即投资回报率),香港酒店的资本化率为3%至4%;第二种是用酒店房间的每平米价格乘以面积再乘以资产净值折让,香港资产净值折让一般为30%至40%。例如鹰君集团2008年每股资产净值48.37元,当时股价较资产净值折让超过54%,相当于2008年预测市盈率15.3倍,股价相对便宜。

    2、市场法之一:企业价值倍数比较

    EV/EBITDA,是企业价值与利息、所得税、折旧、摊销前收益的比率,可以剔除财务杠杆、折旧政策、长期投资水平等非运营因素。

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