赵焕焱:20亿元收购的海南国际会展中心评估述评

http://www.hotel.hc360.com2018年05月29日09:23T|T

    包括开业3年多后资不抵债的海口万豪酒店和在筹的千禧酒店填海项目,评估增值、减值原因都是无形资产。

    2018年5月26日,云南城投公布拟以19.85亿收购海南国际会展中心项目。云南城投进入的会展业务包括:昆明滇池会展、昆明国际会展、成都世纪城会展、武汉国博中心、海口会展中心。云南城投还收购了成都环球世纪会展旅游集团有限公司100%股权。

    一、酒店评估增值、减值原因都是无形资产

    海口万豪酒店2014年10月开业,总建筑面积7.82万平方米、账面资产总额8.52亿元、账面净资产值-2.77亿元、评估的资产总额10.03亿元、评估的净资产值-1.64亿元、净资产评估变动增加额11350.49万元、评估增值率40.95%,增值原因为无形资产评估增值。

    千禧酒店填海项目账面资产总额2.31亿元、账面净资产值-0.08亿元、经评估的资产总额1.99亿元、评估的净资产值-0.40亿元、净资产评估变动减少额3141.30万元、减值率373.22%、减值原因为无形资产评估减值。

    二、资产基础法成为近来中国酒店估值主要方法

    此次评估的方法采用资产基础法。2018年5月以来,西藏旅游出售5家酒店(属于喜玛拉雅品牌的酒店分别为拉萨酒店、雅鲁藏布大峡谷酒店、阿里普兰国际大酒店、阿里冈仁波齐酒店、巴松措度假村酒店)和上海松江深坑酒店转让的评估也都采用资产基础法或者称为成本法。

    酒店资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。

    1、市场法是将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较,确定评估对象价值的评估方法。中国的市场法估值包括企业价值倍数、市盈率倍数、溢价率比较。

    2、收益法将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评估方法。收益法评估股东全部权益价值=企业整体价值-有息负债;企业整体价值=营业性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值。有息债务是指评估基准日被评估企业账面上需要付息的债务,包括短期借款、带息的应付票据、一年内到期的长期借款和长期借款等。

    3、资产基础法或成本法以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础,合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。

    没有使用市场法的原因是市场上缺少一定数量具有可比性的交易案例;没有使用收益法的原因是在建酒店和经营亏损的酒店不宜选用;因此资产基础法或者成本法被频频选用。

    三、项目总体情况

    标的项目:海南国际会展中心综合性地产项目。

    项目位置:海口市秀英区长流组团北部,东侧为香格里拉酒店,南侧邻滨海路,西侧为金色阳光海景度假公寓酒店,北侧直面琼州海峡。

    受让方:云南城投

    出让方:深圳天利地产集团有限公司持有的海南天利投资发展有限公司、海南天联华房地产投资有限公司、海南天利度假酒店有限公司各70%的股权;海南天利酒店有限公司75%的股权。

    总对价:19.8474亿元

    (1)4家标的公司股权支付对价:92973838.26元

    (2)4家标的公司债权:1875957627.39元

    (3)天利旅游持有的天利投资、天利度假及天利酒店债权:15825000元

    项目总用地:291.3亩

    总建筑面积:44.93万平方米

    项目包括:酒店、住宅、写字楼、商业、别墅

    项目总投资(不含税):40亿元

    项目已投资:25亿元

    项目尚需投资:15亿元

    评估基准日:2018年2月28日

    审计公司:中审众环会计师事务所

    评估公司:北京亚超资产评估有限公司

    评估方法:资产基础法和收益法

    资产评估报告日:2018年4月20日

    四、4家公司情况

    1、天利投资

    具体项目:龙腾湾项目分为一期和二期,其中:一期为商铺、商场、酒店式公寓产权式酒店,已经完成竣工验收及备案,竣工备案面积116339.52平方米,可预售面积为76676.36平方米,已售面积70997.51平方米;二期正在建设过程中。

    账面资产总额:1091453104.28元

    账面净资产:-105695686.53元

    评估的资产总额:149463.92万元

    净资产值:29740.85万元

    净资产评估变动增加额为40310.42万元

    增值率381.38%

    增值原因:存货评估增值

    2、天联华

    具体项目:总部经济项目占地面积约59.93亩,已取得该地块土地使用证,尚未开工建设。

    账面资产总额:230588612.55元

    账面净资产值:9710608.95元

    评估的资产总额:27682.20万元

    净资产值:4438.57万元

    净资产评估变动增加额:3467.51万元

    增值率:357.09%

    增值原因:存货评估增值

    3、天利度假

    具体项目:海口万豪酒店项目的业主方,万豪运营管理期限为20年,海口万豪酒店2014年10月开业,占地面积80.8亩,总建筑面积78207.52平方米。

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